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房地產KFC

        KFC明明是做餐飲的,怎么會是房地產?這是我理解的那個KFC嗎?很多人都會產生這樣的疑問。
       沒錯!就是大家所熟知的那個肯德基KFC。
       KFC,即肯德基(Kentucky Fried Chicken,肯塔基州炸雞),是美國跨國連鎖餐廳之一,同時也是世界第二大速食及最大炸雞連鎖企業,由哈蘭德·大衛·桑德斯于1930年在肯塔基州路易斯維爾創建,主要出售炸雞、漢堡、薯條、蛋撻、汽水等高熱量快餐食品。
      麥當勞的創始人雷.克羅克,被邀請去奧斯汀為得克薩斯州立大學的工商管理碩士班作講演,在一場激動人心的講演之后,學生們問雷是否愿意去他們常去的地方一起喝杯啤酒,雷高興地接受了邀請。

      當這群人都拿到啤酒之后,雷問:“誰能告訴我我是做什么的?”“當時每個人都笑了,”基思說:“大多數MBA 學生都認為雷是在開玩笑。”見沒人回答他的問題,于是雷又問:“你們認為我能做什么呢?”學生們又一次笑了,最后一個大膽的學生叫道:“雷,所有人都知道 你是做漢堡包的”。

      雷哈哈地笑了:“我料到你們會這么說。”他停止笑聲并很快地說:“女士們、先生們,其實我不做漢堡包業務,我的真正生意是房地產。”

       KFC的跟進選址策略:
       肯德基對快餐店選址是非常重視的,選址決策一般是兩級審批制,通過兩個委員會的同意,一個是地方公司,另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百,是肯德基的的核心競爭力之一。
       通常肯德基選址按以下幾步驟進行:
       商圈的劃分與選擇
      1.劃分商圈
      肯德基計劃進入某城市,就先通過有關部門或專業調查公司收集這個地區的資料。有些資料是免費的,有些資料需要花錢去買。把資料買齊了,就開始規劃商圈。
     2.選擇商圈
      即確定重點在哪個商圈開店,主要目標是哪些。在商圈選擇的標準上,一方面要考慮餐館自身的市場定位,另一方面要考慮商圈的穩定度和成熟度。餐館的市場定位不同,吸引的顧客群不一樣,商圈的選擇也就不同。
     商圈的成熟度和穩定度也非常重要。比如規劃局說某條路要開,在什么地方設立地址,將來這里有可能成為成熟商圈,但肯德基一定要等到商圈成熟穩定后才進入,例如說這家店三年以后效益會多好,對現今沒有幫助,這三年難道要虧損?肯德基投入一家店要花費好幾百萬,當然不冒這種險,一定是比較穩健的原則,保證開一家成功一家。
    聚客點的測算與選擇
    1.要確定這個商圈內,最主要的聚客點在哪。
     例如,北京西單是很成熟的商圈,但不可能西單任何位置都是聚客點,肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基開店的原則是:努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線(人流活動的線路)有關,可能有人走到這,該拐彎,則這個地方就是客人到不了的地方,差不了一個小胡同,但生意差很多。這些在選址時都要考慮進去。
      人流動線是怎么樣的,在這個區域里,人從地鐵出來后是往哪個方向走等等。這些都派人去掐表,去測量,有一套完整的數據之后才能據此確定地址。
      比如,在店門前人流量的測定,是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流,測算單位時間內多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外,還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的,開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度,路較窄就算,路寬超過一定標準,一般就是隔離帶,顧客就不可能再過來消費,就不算對面的人流量。
      肯德基選址人員將采集來的人流數據輸入專用的計算機軟件,就可以測算出,在此地投資額不能超過多少,超過多少這家店就不能開。
      2.選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。
      因為人們對品牌的忠誠度還沒到說,我就吃肯德基看見麥當勞就煩,好像還沒有這種情況。只要你在我跟前,我今兒挺累的,我干嘛非再走那么一百米去吃別的,我先進你這兒了。除非這里邊人特別多,找不著座了,我才往前挪挪。
     但人流是有一個主要動線的,如果競爭對手的聚客點比肯德基選址更好的情況下那就有 影響。如果是兩個一樣,就無所謂。例如北京北太平莊十字路口有一家肯德基店,如果往西一百米,競爭業者再開一家西式快餐店就不妥當了,因為主要客流是從東邊過來的,再在那邊開,大量客流就被肯德基截住了,開店效益就不會好。
     3.聚客點選擇影響商圈選擇
     聚客點的選擇也影響到商圈的選擇。因為一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成熟度的重要標志。比如北京某新興的居民小區,居民非常多,人口素質也很高,但據調查顯示,找不到該小區哪里是主要聚客點,這時就可能先不去開店,當什么時候這個社區成熟了或比較成熟了,知道其中某個地方確實是主要聚客點才開。
       為了規劃好商圈,肯德基開發部門投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言,其開發部人員常年跑遍北京各個角落,對這個每年建筑和道路變化極大,當地人都易迷路的地方了如指掌。經常發生這種情況,北京肯德基公司接到某顧客電話,建議肯德基在他所在地方設點,開發人員一聽地址就能隨口說出當地的商業環境特征,是否適合開店。在北京,肯德基已經根據自己的調查劃分出的商圈,成功開出了56家餐廳。
        肯德基與麥當勞市場定位相似,顧客群基本上重合,所以我們經常看到一條街道一邊是麥當勞,一邊是KFC,這就是KFC采取的跟進策略。因為麥當勞在迭擇店址前已做過大量細致的市場調查,挨著它開店不僅可省去考察場地時間和精力,還可以節省許多選址成本。當然KFC除了跟進策略外,它自己對店址的選擇也很有優秀之處可以值得借鑒。
      麥當勞今天已是世界上最大的房地產商了。今天,麥當勞已經擁有美國以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地段。麥當勞華東地區總裁施文哲曾經接受采訪時這樣表述:麥當勞之所以開一家火一家,第一是地點,第二是地點,第三還是地點。

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