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房地產市場預測

    房地產市場預測是指在房地產市場調查的基礎上,利用已獲取的各種信息,運用科學的方法和手段,對房地產市場供求關系及其發展趨勢和相聯系的各種因素加以分析和判斷,為房地產開發和經營決策提供依據。

1.國民經濟發展趨勢預測
    這是房地產市場預測的首要內容。

2.國家方針政策所帶來影響的預測
    國家關于房地產產業政策調整對房地產市場的影響,當地政府政策導向及房地產產業政策會對市場帶來什么影響。

3.房地產市場需求量預測
    進行市場需求量的預測,一方面要了解某產品的社會擁有量,另一方面要了解某產品的社會飽和點,兩者之差則為市場需求量。

4.技術發展預測
    技術發展對房地產產品發展有著決定性的影響,建筑和裝修的新材料、新技術和新工藝及其在房地產產品上的應用,都會改變用戶對房地產產品的需求,從而對房地產市場發生重大影響。

5.銷售前景預測
    這是對今后一段時間內最接近的房地產銷售水平的預測。

6.產品生命周期預測
    企業擬開發的新產品以及正在生產的老產品,通過市場預測手段,可使企業掌握其所處于產品市場周期的哪個階段。

7.供給能力預測供
給能力預測包括如下:
(1)全行業供給能力預測
(2)本企業發展能力預測
(3)服務能力預測

8.市場價格走向的預測略

9.市場競爭情況的預測略

1.商品層次
    商品層次市場預測又分為單項商品預測和商品總額預測兩種。

2.時間層次
    按照時間層次房地產市場預測又可分為長期預測、中期預測、近期預測和短期預測。

3.空間層次
    空間層次指房地產市場營銷地區范圍內的預測。可分為宏觀市場預測和微觀市場預測兩種。

4.屬性層次
    屬性層次按預測的特點和性質不同,又可把房地產市場預測分為定性預測、定量預測和定性預測和定量預測相結合三種。

1.連貫性原理
    這一原理認為事物的發展存在著相似性或類同性,現在的情況是由過去演變而來的,今后的情況又是現在發展趨勢的結果。

2.類推性原理
    這一原理認為事物的發展存在著相似性或類同性,根據經濟過程的結構和變化所固有的模式和規律,可以推測出將來經濟發展百年后的情況。

3.相關性原理
    這一原理認為任何事物都是相互聯系、相互影響、相互制約的,存在著一定的因果關系。

1.有利于企業制定科學、合理的房地產開發經營計劃
    通過房地產市場預測,可以了解房地產市場發展變化的趨勢,以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響,使企業能按照市場的要求制訂開發計劃,既滿足了市場的需求,又可以使企業經營獲得成功。

2.有利于平衡和滿足社會對房地產的需要
    收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變,人們的生活需要也隨之改變,;為了使人們對房地產的需要得到充分的滿足,就必須進行科學的推算和估計,只有{這樣,才能與消費者在房屋數量、質量、設計、戶型等方面的需要相適應。

3.有利于企業提高管理水平,為企業未來的進一步發展奠定堅實的基礎
    企業明天的發展動力來自于今天的努力。只有根據對房地產市場的正確預測;不斷做好每一天的每一項工作,才能使企業不斷積累實力,擴大生產規模,提高管i理水平和經濟效益,增強競爭力,從而使企業在市場競爭中立于不敗之地。

1.市場預測是房地產企業投資決策的依據

2.市場預測是市場營銷的前提

3.市場預測有助于提高企業的競爭力

4.市場預測有助于企業減少經營的盲目性和風險性
地產市場預測的程序

七、房地產市場預測的方法
1.特斐爾法
    又稱專家調查法,是指以不記名方式輪番征詢專家意見,最終得出預測結果的集體經驗判斷法。它是定性預測方法中最重要、最有效的一種方法。特斐爾法尤其適合于長期需求預測,特別是在時間跨度較大、缺乏歷史數據、應用其他方法有較大困難而無法做出較為準確的預測時,采用此法能夠取得較好的效果。
特斐爾法進行長期市場需求預測一般分三個階段進行。

2.時間序列法
    時間序列法就是將歷史資料和數據按一定時間序列構成一個統計數列,并根據其發展動向向前推測。運用時間序列法要受一定條件的制約:一是需要有較完備的時間序列資料,并且在這些資料中存在著一定的模式或趨勢;二是數據隨時間的變化波動不是很大;三是影響市場的各種因素基本未發生變化。時間序列法主要有簡單平均法、加權平均法、移動平均法和指數平滑法。

3.回歸分析法
    回歸分析法是根據預測變量(因變量)和相關因素(自變量)間存在的因果關系,借助數理統計中的回歸分析原理,建立回歸模型,并進行預測的一種定量預測方法。回歸模型按自變量的多少,可以分為一元回歸模型和多元回歸模型。

4.彈性分析法
    彈性又稱彈性系數,是一個相對量。可衡量某一變量的改變所引起的另一變量的相對變化。彈性分析法就是利用兩種因素間的彈性關系來進行預測。

5.投入產出分析法
    投入產出分析法是通過建立投入產出模型,描述基礎產業投入或就業與房地產業發展間的關系,并根據基礎產業投入的變化對房地產業的影響,發現房地產業的發展趨勢。投入產出分析法還可以用來評估房地產業在投入方面的制約條件及其對房地產業發展空間的限制。

6.價格指數分析法
    隨著房地產價格指數的日益完善,其在房地產市場分析中的作用也日趨重要。利用房地產價格指數不僅可以判斷房地產價格走勢,而且可以分析不同區位、不同類型、不同檔次物業的價格走勢。

7.房地產估價法
    房地產估價法就是利用房地產估價原理和方法進行房地產商品的價格預測。常見的房地產估價法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、基準地價法等。

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